Перед покупкой жилья следует учитывать возраст жилого дома: старые конструкции дома и инженерные коммуникации могут потребовать дополнительных вложений

Перед покупкой жилья следует учитывать возраст жилого дома: старые конструкции дома и инженерные коммуникации могут потребовать дополнительных вложений

При поиске нового жилья и оценке предложений на рынке недвижимости важно учитывать не только первоначальную стоимость дома, но и расходы на его содержание в будущем. «По словам Гинтараса Станишаускаса из компании Civinity Namai, жилье в старом доме может показаться дешевле, но конструкции и инженерные системы дома стареют, и все владельцы квартир платят за их содержание.

При поиске нового жилья покупатели, как правило, обращают внимание на район, транспортную доступность, эстетическую привлекательность дома и прилегающей территории. Эти критерии, безусловно, важны, но многие не учитывают, что необходимо также принимать во внимание возраст и техническое состояние многоквартирного дома.

Ответственность за техническое состояние многоквартирного дома лежит на собственниках квартир

По мнению Гинтараса Станишаускаса из компании Civinity Namai, оценивая техническое состояние многоквартирного дома и стоимость предлагаемого жилья, следует помнить, что ответственность за поддержание хорошего технического состояния многоквартирного дома несут все владельцы квартир, независимо от количества лет проживания в нем.

В старых многоквартирных домах со временем появляются всевозможные проблемы: протекающие крыши, потрескавшиеся фасады, засорившиеся канализационные трубы. В конце концов, специалисты видят ухудшение состояния, и единственным решением становится капитальный ремонт. Аварийные ситуации решаются немедленно, а когда здание приходит в негодность, то капитальным ремонтом должны заниматься собственники многоквартирного дома.

«Во многих случаях жители принимают решение отремонтировать дом и воспользоваться государственной поддержкой. Однако и при ликвидации последствий аварии, и при ремонте необходимо учитывать, что это дополнительные расходы, которые полностью или частично придется нести жильцам», — говорит представитель компании «Сивинити Намай».

Многоквартирные дома возрастом 30 лет и старше требуют большего объема работ по содержанию и ремонту

Хотя строительные нормы и правила не оговаривают срок службы тех или иных конструкций или инженерных систем, практика показывает, что многоквартирные дома, построенные 30 и более лет назад, требуют большего объема работ по содержанию и ремонту.

«Например, во всех многоквартирных домах с трубопроводами 30-летней давности рекомендуется заменить трубопровод на новый, заменив металлические трубы на пластиковые. Лифты старше 25 лет начинают разрушаться и требуют оценки риска для принятия решения о возможности их безопасного использования. В нашей практике мы видим, что жилые дома старше 30 лет требуют более пристального внимания к обслуживанию, и ремонта в них вряд ли удастся избежать, — говорит г-н Станишаускас.

Возраст здания не всегда является единственным критерием для определения технического состояния многоквартирного дома. То, насколько многоквартирный дом не доставит проблем жильцам, во многом зависит от качества материалов, использованных при его строительстве, и правильного ухода за зданием. При использовании дешевых, некачественных материалов или неправильном уходе за многоквартирным домом первый ремонт может потребоваться уже через 5-10 лет.

Обратите внимание на крышу жилого дома

Обратите внимание на крышу жилого дома: она может быть скатной или плоской. Скатные крыши покрываются шифером, черепицей или жестью. Плоские крыши покрываются битумом.

Ремонт скатных кровель необходим при возникновении протечек через образовавшиеся течи: протечки в листах шифера и черепицы из-за раскола или смещения. Ремонт жестяных крыш необходим, когда кровля повреждена коррозией. Ремонт плоских крыш необходим при появлении трещин в битумном покрытии от атмосферных воздействий и протечек в местах стыков.

Если крыша дома скатная и покрыта шиферным покрытием, то ее предлагается ремонтировать неохотно. Такие кровли рекомендуется заменять даже при отсутствии протечек, так как старые листы шифера содержат асбест, опасный для здоровья человека. Поэтому вполне вероятно, что вопрос о замене кровли рано или поздно появится в повестке дня собрания собственников квартир.

Проверьте состояние фасада жилого дома

Прежде чем принять решение о покупке жилья в том или ином доме, рекомендуется обратить внимание на состояние его фасада.

Уход за деревянными фасадами имеет первостепенное значение, так как неухоженный деревянный фасад может быстро привести к серьезным проблемам. Если деревянный фасад регулярно не окрашивать и не пропитывать, то он начнет гнить, гниение будет быстро распространяться и потребует значительных затрат на восстановление фасада.

Кирпичные фасады часто страдают от атмосферных воздействий и разрушаются. Причиной этого являются небольшие трещины в кирпичах. В холодное время года содержащаяся в них влага разрушает поверхность кирпича. Когда начинается эрозия кирпича, поврежденные участки необходимо ремонтировать.

В блочных домах основной проблемой являются межблочные швы, где протечки в квартирах приводят к появлению плесени, следов протечек воды и мостиков холода по углам наружных стен. В редких случаях микротрещины появляются в самом блоке, что приводит к промерзанию всего блока, скоплению влаги внутри квартиры и даже образованию инея в холодное время года. В таких случаях требуется ремонт всего блока путем покрытия его термореактивной краской.

Оценка потенциальных затрат на реконструкцию многоквартирного дома

Потенциальные затраты на реконструкцию многоквартирного дома следует рассматривать как расходы на недвижимость, которые в конечном итоге придется оплачивать дополнительно.

По мнению Г. Станишаускаса, стоимость ремонта зависит от ряда аспектов: цены на материалы и работы, существующие на рынке, объем работ по ремонту, количество квартир в многоквартирном доме.

«При оценке многоквартирного дома следует обращать внимание на его износ и возможные проблемы в будущем, так как инвестиции в ремонт достаточно велики. Например, замена лифта в старом 9-этажном доме стоит около 60 тыс. евро, ремонт швов в многоквартирном доме — от 1 тыс. до 10 тыс. евро, а ремонт крыши всего 5-этажного дома — до 50 тыс. евро. Все большее число жителей многоквартирных домов решают отремонтировать свои старые дома и воспользоваться компенсацией, предоставляемой государством. Средний размер инвестиций, включая государственную компенсацию, составляет около 22-25 тыс. евро на одну квартиру», — говорит представитель компании Civinity Namai.

Администратор поможет вам узнать о состоянии вашего жилого дома

Естественно, что при покупке жилья бывает трудно оценить техническое состояние многоквартирного дома невооруженным глазом. В таких случаях целесообразно связаться с владельцем квартиры и попросить предоставить последние записи о техническом обслуживании многоквартирного дома.

«Техник по эксплуатации здания компании, обслуживающей многоквартирный дом, должен не реже одного раза в год проводить техническое обследование здания и оценивать его состояние. В отчете должны быть указаны все конструкции и системы, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, и даны рекомендации по проведению необходимых работ. Эта информация должна дать вам более полное представление о том, какие расходы вы можете ожидать на техническое обслуживание в будущем», — говорит Сивинити Намай.

Перед покупкой жилья также важно понять, сколько владельцы многоквартирного дома накопили на ремонт и другие необходимые расходы. Если таких средств нет, то любой ремонт в многоквартирном доме придется оплачивать из своего кармана.

«К сожалению, бывают случаи, когда для безопасности жильцов дома необходимо срочно провести какие-то работы, а некоторые жильцы неплатежеспособны. В таких случаях бремя ремонта ложится на плечи некоторых владельцев квартир, что увеличивает расходы на каждого жильца», — говорит г-н Станишаускас.

Однако покупатель, обратившийся непосредственно в управляющую компанию, не сможет получить эту информацию, поскольку управляющая компания может предоставлять информацию только собственникам жилья. Поэтому рекомендуется обратиться за информацией к владельцу, продающему недвижимость, который может получить ее от управляющего домом.