Формы управления многоквартирными домами — чем они отличаются?  

Формы управления многоквартирными домами — чем они отличаются?  

В многоквартирном доме жильцы несут ответственность не только за свою квартиру, но и за управление общими помещениями здания. Это фундаментальное право жильцов — выбирать между различными формами управления своим многоквартирным домом. Выбор формы управления зданием обычно зависит от соглашения между самими владельцами квартир и других помещений, типа здания и других факторов.

Жильцы могут выбрать управление своим многоквартирным домом компанией по обслуживанию многоквартирных домов, зарегистрировать договор о совместной деятельности или создать строительное общество. 

 Какие услуги могут ожидать жители от администратора их многоквартирного дома? В чем разница между содержанием многоквартирного дома и заботой о доме со стороны жилищной ассоциации? Каков принцип управления договором о совместной деятельности? Гедрюс Эйдимтас, руководитель Civinity Литва, ответил на эти и другие актуальные вопросы.

Почему стоит выбрать администратора многоквартирного дома? 

Для того чтобы сделать процесс управления многоквартирным домом более плавным и свести к минимуму хлопоты для владельцев квартир, обслуживание дома поручается управляющей компании, а выбранный управляющий назначается муниципальной администрацией. Если администратор не выбран собственниками, решение о назначении администратора принимает муниципалитет. 

Прежде всего, важно понимать, что администратор беспристрастен. Потребности и права, проблемы и пожелания всех жильцов многоквартирного дома одинаково важны и значимы для администратора. Существует множество ситуаций в уходе за общим имуществом, когда беспристрастный советчик очень полезен и необходим, чтобы помочь совладельцам достичь согласия между собой.

Если жители хотят сменить управляющего многоквартирным домом, не менее ¼ владельцев квартир должны подать письменное заявление в муниципальную администрацию, которая организует процедуры смены управляющего. Владельцы квартир голосуют по вопросу замены администратора. Если получено большинство в 50% + 1 голосов владельцев квартир, то администратор заменяется. 

Какие услуги предоставляет управляющий зданием?

Услуги, предоставляемые администратором, связаны с управлением всем зданием и его окружением. Администратор круглосуточно реагирует на чрезвычайные ситуации и немедленно их локализует, регулярно общается с жильцами о состоянии здания, организует собрания и голосования собственников квартир и других помещений по всем вопросам, связанным с управлением общим имуществом здания, решает проблемы и реализует пожелания жильцов, связанные с улучшением среды проживания. 

Администратор многоквартирного дома должен регулярно оценивать состояние здания, дважды в год проводить комплексную оценку состояния всего здания и составлять ежегодные и долгосрочные планы технического обслуживания многоквартирного дома. Выводы и планы доводятся до сведения жильцов, обсуждаются работы по обновлению и ремонту, которые необходимо провести немедленно, чтобы сохранить общее имущество, улучшить качество жизни и обеспечить безопасность самих жильцов. Первым шагом должно быть выполнение работ, одобренных жильцами в качестве первой необходимости, например, ремонт или замена крыши, заполнение фасадных швов, обновление водопровода или канализации. 

Важной услугой, предоставляемой администратором, является правильный учет затрат, понесенных на содержание многоквартирного дома, или, другими словами, правильное распределение между жильцами затрат, которые были выделены на работы по содержанию дома. Любая реконструкция или ремонт мест общего пользования обходится всем владельцам недвижимости, поэтому эти расходы распределяются и сообщаются жильцам управляющим домом пропорционально площади принадлежащей недвижимости.

Это самые важные функции администратора. Но наряду с ними администратор также выполняет широкий спектр повседневных задач, предоставляя услуги для удобства жильцов, такие как реновация многоквартирного дома, принятие решений о ремонте систем отопления дома или декларирование показаний электросчетчиков жильцов многоквартирного дома.

Почему стоит выбрать ДСД (Договор Совместной Деятельности)? 

Жильцы любого многоквартирного дома, желающие самостоятельно обслуживать дом, могут заключить договор о совместной эксплуатации. Такая форма управления должна быть одобрена большинством 50% + 1 от числа собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Для формирования ДСД также должны быть избраны один или несколько членов комиссии ДСД, которые также являются собственниками квартир или иных помещений в многоквартирном доме. ДСД должно быть зарегистрировано в Реестре недвижимости Центра Регистров.

Доверенное лицо представляет интересы собственников многоквартирного дома и решает, будут ли жильцы сами обслуживать многоквартирный дом или заключат договор на обслуживание многоквартирного дома с компанией, предоставляющей услуги по управлению и обслуживанию.  

Во многих случаях уполномоченный СДС прибегает к помощи управляющей компании многоквартирного дома для обеспечения качественного обслуживания зданием. Заключив договор с администратором многоквартирного дома, комиссионер СДС может согласовать объем работ, которые необходимо выполнить, и цену. После подписания договора управляющий домом становится ответственным за состояние мест общего пользования многоквартирного дома, за выполненные работы и за финансовый учет, так что эти работы больше не должны выполняться представителем СДС. 

Перед подписанием договора СДС необходимо указать цель договора и определить правомочия уполномоченного лица на принятие соответствующих решений по реализации права собственности. 

Если уполномоченное ДСД лицо решит самостоятельно осуществлять техническое обслуживание дома, оно обязано осуществлять организацию технического обслуживания многоквартирного дома, а также подготовку, заполнение и ведение эксплуатационной документации. Ведение и сохранение технической и юридической документации на здание и закрепленный за ним земельный участок. Составление ежегодного и долгосрочного плана ремонта мест общего пользования и представление его на собрании собственников помещений. Ведение бухгалтерской отчетности. Предоставление ежегодного отчета о своей деятельности и годового комплекта финансовой отчетности собственникам помещений в конце календарного года, не позднее чем через 3 месяца после окончания календарного года. Заключать договоры и другие сделки от имени собственников помещений и объявлять тендеры на выполнение работ. Заключение контракта с аудиторской фирмой после принятия решения Договаривающихся сторон о проведении финансового аудита и представление документов аудитору. Обеспечение контроля за выполнением собственниками помещений здания своих обязательств, связанных с содержанием и использованием объектов общего пользования.

Кто контролирует управление уполномоченными СДС?

Важно понимать, что другие владельцы квартир в многоквартирном доме могут наблюдать за действиями представителя СДС. Если представитель СДС злоупотребляет своим положением управляющего, жильцы дома должны обратиться в муниципальную администрацию, которая осуществляет надзор и контроль за управляющими.

Если уполномоченный СДС заключил договор с компанией, предоставляющей услуги по управлению и обслуживанию, и считает, что управляющий не выполняет предусмотренные функции, уполномоченный СДС должен обратиться с этим вопросом в отдел по защите прав потребителей или в суд. Он также может расторгнуть договор с поставщиком услуг. 

Если принимается решение о расторжении договора с поставщиком услуг или об изменении формы управления многоквартирным домом, большинство 50% + 1 собственников квартир должны одобрить его на голосовании.

Каковы преимущества ТСЖ (товарищество собственников жилья)? 

Для создания товарищества собственников жилья требуется инициативная группа из 3-5 человек. Инициаторы создания товарищества созывают собрание жильцов дома для разработки и утверждения устава товарищества, избрания председателя, бухгалтера или бухгалтерской фирмы, совета директоров (не менее трех человек) и аудитора, которые будут заниматься обслуживанием многоквартирного дома. Председатель товарищества не обязательно должен быть собственником квартиры или другого помещения в многоквартирном доме. 

При создании товарищества собственников жилья председатель и бухгалтер получают зарплату. Опыт показывает, что это обходится жителям очень дорого. Конечно, каждая ситуация индивидуальна, но практика показывает, что с чисто экономической точки зрения жилищное товарищество не является более дешевой формой управления домом, чем управляющий многоквартирным домом. 

Устав товарищество собственников жилья  заверяется нотариусом, и объединение должно быть зарегистрировано в Реестре юридических лиц. После выполнения всех этих требований ТСЖ берет на себя полную ответственность за уход за общими помещениями здания, его состояние, финансовую отчетность и организацию работ.

Однако часто бывает так, что после создания ТСЖ обслуживание многоквартирного дома берет на себя компания, предоставляющая услуги по администрированию и обслуживанию, поскольку у администратора есть квалифицированные специалисты и он находится в постоянном контакте с различными поставщиками услуг. 

В последние годы появилась новая тенденция: жильцы, выбравшие управление своим домом на основе ТСЖ или совместного владения, все чаще обращаются к администратору за предоставлением конкретных услуг. К ним относятся не только услуги по обслуживанию здания, локализации аварий, но и бухгалтерские услуги и даже роль председателя дома.

Civinity Namai одна из компаний Civinity Group, имеет многолетний опыт в обслуживании и управлении многоквартирными домами, рекомендует жителям активно участвовать в собраниях для принятия решений по обслуживанию многоквартирного дома, независимо от формы управления имуществом жильцов. Активные жители, заботящиеся о своей собственности, заставляют подтянуться не только администратора многоквартирного дома, но и уполномоченного СДС или председателя ТСЖ.  Переведено с помощью